Solitamente è quando si vende casa che ci si accorge che la planimetria catastale è diversa dalla realtà (difforme), infatti i nostri clienti ci contattano magari a qualche settimana dal rogito per regolarizzare le diffomità presenti sulla planimetria catastale depositata al catasto di Roma. Il caso più frequente è sicuramente quello in cui la planimetria catastale è diversa dalla realtà e quindi difforme da quella depositata nell'archivio progetti del comune di Roma. Sono in molti a non sapere che di fatto esistono due tipi di piantine della nostra casa, una è la planimetria catastale e l'altra è la planimetria comunale. Diciamo fin da subito che quella depositata al catasto non dimostra la preesistenza urbanistica perchè in Italia il catasto non è probatorio (non dimostra leggittimità e proprietà). Molte persone ci chiamano dicendoci, la veranda si trova sulla planimetria catastale quindi è regolare o mi è stata veduta casa come da planimetria del catasto ed ora devo fare una pratica a sanatoria come mai? Il motivo lo spiegato poco fa, una casa regolare deve essere conforme sia al catasto che al comune.
Differenza tra planimetria catastale e planimetria comunale a Roma
Andiamo ora a specificare il perchè la planimetria catastale e quella comunale sono due piantine diverse e perchè una e più importante dell'altra.
Cosa è la planimetria comunale a Roma
La planimetria comunale e’ quella che si trova negli uffici urbanistici comunali ed e’ la piu’ importante rispetto alla planimetria catastale, infatti la stessa legittima la costruzione dell’immobile rispetto ai permessi richiesti al comune di Roma. Nel caso si debbano apportare modifiche alla piantina del comune, come per esempio lo spostamento di porte o la demolizione di pareti interne, e’ necessario sapere che bisogna presentare una pratica al comune che ne autorizzi le modifiche. L’aggiornamento della planimetria al comune deve essere presentata da un tecnico abilitato che ne certifichi il rispetto dei requisiti di igiene ed urbanistici.
Cosa è la planimetria catastale a Roma
La planimetria catastale a Roma e’ la pianta di una casa e si trova depositata negli archivi telematici dell’agenzia delle entrate provinciale.Per parlare di planimetria catastale non difforme, la stessa deve rappresentare lo stato di fatto reale dell’appartamento, l’ eventuale presenza di difformita’ puo’ infatti portare alla nullita’ dell’ atto di compravendita o la mancata erogazione del mutuo o della surruga da parte della banca. Per aggiornare la planimetria catastale difforme, bisogna sempre prima verificare gli errori rispetto alla piantina comunale e successivamente modificare entrambe le planimetrie, prima quella comunale e poi quella catastale.
Quando la planimetria catastale è difforme dalla planimetria comunale
Quando viene alla luce la difformita’ della planimetria catastale rispetto alla realtà è ormai tardi per ricorrere ai ripari senza pagare una sanzione, ed è per questo che consigliamo sempre di rivolgersi ad un tecnico che controlli la conformità urbanistica e catastale dell'immobile prima della vendita. Icasi che maggiormenta abbiamo riscontrato riguardano lo spostamento di muri interni, la creazione di un bagno nuovo, lo spostamento delle porte o la creazione di un cameretta. I casi meno frequenti, ma comunque riscontrabili, sono le difformita’ su dimensioni interne errate, presenza di balconi o terrazzi. Questo tipo di errori o dimenticanze a Roma provengono dalla superficialità di chi faceva edilizia negli anni passati, infatti le maggiori differenze tra planimetria catastale e realta si riscontrano su immobili edificati tra gli anni settanta e ottanta. Era idea comune in quel periodo che bastasse regolarizzare la planimetria catastale senza dover presentare nulla al Comune di Roma (variante in corso d'opera). Ora che siamo negli anni 2000 inoltratissimi, le norme in fase di vendita si stanno facendo sempre più dure ed ogni notaio prima del rogito richiede la regolarità della planimetria comunale e catastale, oltre al certificato energetico obbligatorio ormai dal 2008.
Come si regolarizza una planimetria catastale diversa dalla realtà a Roma?
Appurata l'esistenta di una diversità sulla planimetria catastale a Roma, bisogna verificare se la stessa è solo al catasto o anche al Comune. Se da verifiche fatta da un tecnico incaricato dalla proprietà, si riscontrasse che l'errore è solo al catasto basta presentare una variazione catastale. Se invece non c'e' corrispondenza tra stato di fatto, planimetria catastale e planimetria di progetto al comune di Roma, si deve procedere alla presentazione di una pratica edilizia a sanatoria con successivo aggiornamento catastale, per regolarizzare l'immobile.
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Quali sono le pratiche edilizie a sanatoria con cui si regolarizza un immobile diverso dalla realtà a Roma?
Solitamente sempre in base alla nostra esperienza nel settore, le pratiche più comuni a Roma che si utilizzano per sanare una difformità tra stato di fatto e piantina catastale sono:
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la cila in sanatoria: per sistemare la diversa distribuzione degli spazi interni, stanza in più, creazione secondo bagno, creazione ripostiglio etc.., l'importante è che tali opere non hanno riguardato strutture portanti o lavori in facciata (apertura di finestra o chiusura).
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scia in sanatoria o scia alternativa al permesso di costruire: questa pratica serve per sanare tutto quello che non è sistemabile con la cila a sanatoria (tranne aumenti di volumentria). Infatti la scia in sanatoria è chiamato anche accertamento di conformità, tale denominazione è stata data perchè per presentare una segnalazione certificata inizio attività tardiva, è necessario che gli interventi potevano essere fatti con giusta autorizzazione prima ed ora. In parole semplici, le legge all'epoca dell'abuso es.1970 doveva prevedere un titolo edilizio che autorizasse l'abuso attuale, e lo stesso abuso nel 2019 deve prevedere un titolo autorizzativo che lo permetta( Doppia conformità).
Con quale pratica si può aggiornare la planimetria del catasto diversa dallo stato di fatto?
La variazione catastale e' la modifica della planimetria di casa presente al catasto di Roma, la presentazione della nuova pianta dell'appartamento deve essere presentata entro 30 giorni dalla comunicazione di fine lavori a seguito di CILA/DIA/SCIA. Se la planimetria catastale e' difforme dalla realta' l'aggiornamento e dunque la variazione deve essere presentata tramite procedura docfa a seguito di presentazione al municipio della cila, scia o accertamento di conformita' a sanatoria.
Cosa è una variazione catastale e quando serve?
La variazione Catastale e' un documento ufficiale col quale si comunica all'Agenzia delle Entrate il cambiamento dello stato attuale della distirbuzione interna dell'appartamento presente in banca dati al catasto. I cambiamenti che si richiedono piu' frequentemente riguardano la modifica della disposizione interna dell'appartamento (spostamento tramezzi creazioni nuovi ambienti, chiusura di porte o apertura etc..), per una esatta rappresentazione grafica (solo in casi particolari) di un appartamento o semplicemente per cambiare i dati errati sulla visura.
Con la variazione catastale o accatastamento, il cittadino comunica all'Agenzia del Territorio (ex catasto), delle modifiche effettuate nello stato di un immobile. I dati catastali (planimetria, identificativi, titolare del bene, toponomastica, etc.) possono essere modificati tramite la procedura DOCFA che va presentata agli uffici dell'Agenzia del Territorio (Catasto). Alcune modifiche possono essere anche effettuate gratuitamente direttamente dai cittadini presso gli uffici del catasto o con procedure informatiche sul sito dell'Agenzia del Territorio. La variazione catastale puo' servire in caso di modifiche della distribuzione interna di un appartamento o per una "esatta rappresentazione grafica".
E' obbligatoria la conformità catastale in caso di compravendita?
Dal 1 Luglio 2010 è obbligatorio in sede di compravendita di un immobile che lo stesso sia conforme ai dati depositati al catasto ed al comune. Per questo, spesso veniamo incaricati di effettuare delle variazioni catastali prima di una compravendita immobiliare.
Quanto costa una variazione catastale a Roma?
In generale per un appartamento fino a 150 mq a Roma e comunque nella provincia di Roma il costo a di circa euro 150,00 come onorario tecnico ad unita' immobiliare piu euro 50,00 per i diritti catastali ad unita' immobiliare da versare all'Agenzia delle Entrate. Le tempistiche sono variabili a seconda delle dimensioni dell'immobile da rielaborare dopo il dovuto sopralluogo Per un appartamento tipo a Roma o comunque in provincia di Roma fino a 150 mq, i tempi di consegna di una variazione catastale sono di circa 4 giorni lavorativi.
La variazione catastale a Roma per planimetria mancante negli archivi catastali
Molte volte capita che andando a cercare la planimetria catastale online, il sistema dica che la planimetria non e’ rilasciabile. In quei casi bisogna andare all’ufficio del catasto e far ricercare la planimetria richiedendone la rasterizzazione.
Nella maggior parte de casi la planimetria risulta mancante anche negli archivi catastali, quindi bisogna inserirla tramite procedura docfa con la causale presentazione planimetria mancante.
Altre motiviazioni per cui è obbligatoria la variazione catastale
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Nuova costruzione;
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Ampliamento o modifica di unita' immobiliare totale o parziale, per ristrutturazione edilizia a seguito di CILA o SCIA o DIA;
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Attribuzione o scorporo di pertinenze o di aree esclusive: ad esempio l'aggiunta di una cantina alla propria unita' immobiliare;
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Cambio di destinazione d'uso dei locali: quando l'edificio o una porzione di esso viene destinato ad altro uso, anche senza modifiche dei locali o degli impianti: ad esempio da abitazione a negozio o a ufficio, da ufficio a negozio, da box garage a magazzino etc..;
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Divisione di unita' immobiliari (frazionamento): divisione di un negozio in due attivita' distinte;
Esatta rappresentazione grafica dell'unita' immobiliare: esatta rappresentazione dello stato di fatto degli immobili; -
Diversa disposizione interna dell'appartamento in fase di rogito e vendita
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Frazionamento o Fusione di due o piu' unita' immobiliari;
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Modifica degli spazi interni per lavori che prevedono lo spostamento, creazione o l'eliminazione di muri divisori interni alla casa come anche l'apertura di nuove porte o loro chiusura
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